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　　华润置地深圳项目推动利润率上升

　　2017 年核心净利润符合我们的预期。2017 年，华润置地实现收入 1,186 亿港元，增长 8.5%，核心净利润增长 18.0%至 230 亿。尽管物业销售收入仅增长5.9%至 1,046 亿，但由于较多深圳项目于在 2017 年贡献收入，因此毛利率提升6.5 个百分点至 40.3%。除去投资物业重估的影响，核心利润增长17.7%至 192 亿，较我们的预期低 4.5%。公司宣派期末股息每股0.867 港元，分红比率由 2016 年的 30%上升至 35%，预计在未来依然能够维持该分红比率。

　　2018 年销售目标 1,830 亿人民币。2017 年，公司合约销售增长 40.8%至1,521 亿元人民币，销售面积 954 万平，增长 23.0%。合约销售中，来自北方区域占25.5%，东部区域占 22.2%，南方区域占 24.3%，我们预计未来边际利润依然可观。截止到2017 年底，公司已售未结转金额为 1,260 亿人民币，其中787 亿人民币将在 2018 年结转。管理层也透露 2018 年结转项目的毛利率将达到45%。基于 2018 年 3,110 亿人民币的可售货值和 60%的去化率，公司目标在今年完成1,830 亿人民币的销售。

　　总土储4,898 万平。2017 年，公司共获取 64 块土地，总建面 1,197 万平，总代价1,045 亿人民币。公司目前在 60 个城市均有布局，截止到 2017 年底，公司总土储达4,898 万平，其中 4,082 平为开发销售面积，816 万平为投资物业面积。4,082 平的开发销售面积中 10%和 63%分布在一线和二线城市，足够公司未来三年的发展。

　　目标2018 年租金收入达 100 亿港元。2017 年，公司租金收入达 88 亿港元，增长21.1%。截止到 2017 年底，公司运营投资物业面积 689 万平，包括16 个万象城，11 个万象汇/ 五彩城。商城和写字楼平均出租率分别达94.1%和 90.9%。在 2018-2020 年，公司将有 8 个、7 个和 6 个商场开业。

　　上调目标价至32.86 港元。尽管净负债率由 16 年底的 23.8%扩大至 35.9%，但公司目前杠杆水平仍处在安全范围内。我们分别上调2018-2019 年盈利预测6.4%、7.5%至 236 亿和 263 亿港元。我们同时推出 18 年底每股净资产为46.99 港元，因此目标价由原来的 32.45 港元提高至 32.89 港元，相当于30%的净资产折让，维持买入评级。

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