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　　机构：申万宏源

　　1-2月房地产开发投资同比增长9.9%，较2017年全年增加2.9个百分点。而1-2月新开工面积增速仅为2.9%。施工面积同比增长1.5%，土地购置面积同比下跌1.2%，较去年均拐头向下，与开发投资趋势相背离。

　　结合申万宏源地产组观点，认为二者趋势背离有三个可能的原因：一是土地购置费存在滞后性。2017年全国土地购置面积同比增长15.8%，大量土地购置款将于今年交付。土地购置费的滞后性带动投资同比增长。二是建房单位成本提升。1-2月钢铁及水泥行业同比热度较高，单位施工成本提升带来投资上行。三是春节错位拉低新开工和施工。当前商品住宅库存整体低位，而前期房企拿地较多，理论上新开工和施工不应太低，因此更可能受春节错位、农民工返乡高潮影响，短期走低。

　　租赁住房投资带来增量，新开工和地产投资或将超预期。据在《2018改革2019再上行——未来两年中国经济再评估》中测算，考虑到租赁房和保障房建设加快，2018年实际新开工和投资增速有望超预期。根据北京和上海租赁房建设的规划，测算北京和上海2018年新增租赁房约为1110万平方米，而北京和上海2017年新开工面积分别为2362万平方米和2618万平方米。因此，租赁房建设约带来两地新开工面积增长22%。假设租赁试点城市的租赁房建设带来的新开工增长在10%~15%之间，由于其新开工面积接近全国的20%，由此可计算出租赁房建设约在边际上提升新开工面积增速2到3个百分点，这或将带动2018年地产投资超预期。

　　资金来源是影响2018年地产投资的关键变量，租赁住房贷款将成为边际增量。当前地产销售与投资关系趋向弱化，而到位资金对地产投资具有更强解释力度。房企面临资金压力，资金来源成为影响2018年地产投资的关键变量。根据地产组分析，2018年非标融资将大幅回落，但租赁住房贷款将成为边际增量。五大行给广东、重庆和北京等租赁房企的授信额度大概在5年3万亿，预计2018年租赁住房贷款额度约在1-1.5万亿。根据申万地产组对地产资金来源的梳理，2016年地产到位资金14.4万亿，2017年增长了8.4%；2018年有望增长5-8.4%，对应的地产投资应在5-7%之间。

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