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　　2017年，大房企碧桂园、万科、恒大销售额纷纷衝破5000亿大关，但在史上最严楼市调控政策下，內房股两极分化，小房企没有“鲜花”、没有“掌声”，有的只是“瑟瑟发抖”。

　　以莱蒙国际为例，3月14日晚间，公司发佈了2017年的业绩情况，报告期內，收入为18.37亿港元，同比下滑66.95%，毛利由2016年的10.11亿港元下降至5.7亿，权益持有人应占利润由2016年的8.66亿暴涨至46.42亿，同比增长436%。

　　图：莱蒙国际2017年业绩数据

　　公司收入和毛利大幅下滑，但权益持有人应占利润却大幅增长，这主要得益於其他收益净额项的增长，下图所示，由2016年的7.36亿元大幅增至2017年的71.11亿元。

　　图：莱蒙国际2017年部分营业数据

　　而其他收益净额的大幅增长，则是通过出售附属公司、出售合营企业权益实现的，其中出售和昌地產集团有限公司的收益高达75.88亿。业绩公佈后，莱蒙国际今日股价跳空低开，盘中一度跌超6%，截止今日收盘，跌幅3.68%，报价3.66港元每股。

　　图：其他收益净额部分专案

合同销售、投资物业双双下滑

　　2017年的中国房地產市场，在中国政府严调控及全球缩表的情况下，发生了很大的变化，预期房价被预製，莱蒙国际的业务也大受影响。

　　2017年，公司录得物业合同销售额及停车位合同销售额共约18.7亿港元，较2016年下降约53.8%，合同可销售建筑面积为12.56万平方米，同比下滑33%，物业合同销售额平均售价由2016年的2.08万下降34%至2017年的1.37万。销售均价的下降，主要因为惠州凤凰城的平均售价较低所致。

　　图：莱蒙国际2017年合同销售额

　　投资物业方面，截止2017年12月31日止，公司投资物业的公允价值收益约6970万港元，而2016年则为2.3亿港元。出租率由2016年的83.4%跌至2017年的77.1%，2017年租金收入同比减少12%至2.45亿港元，月均租金收入由2016年的每平米117.8港元下降至2017年的107.4港元，这主要是因为上海莎玛世纪公园的租金下跌。

“断臂求生”

　　可见，受市场大环境的影响，莱蒙国际的两大主营业务物业开发、物业投资均萎缩下滑，面对新的市场环境，公司也作了必要调整，那就是出售部分资產。2017年，公司於中国6个城市出售8项建筑面积为198万平方米的专案，录得资產变现约117亿港元。出售资產的理由在於，过去房地產开发商奉行的高负值、高规模、快速周转及薄利多销的运营模式将受到新楼市环境的重大考验，特別是港股市场尾隨美联储加息后，融资成本越来越高，而物业却是量价齐跌，流动资金周转要求苛刻，风险也将逐渐变大。

　　在此种情况来临之前，莱蒙国际选择断臂求生，经过2017年的调整，流动资產为181.7亿港元，流动负债为104.73亿，流动比率为1.73倍，较2016年的1.54倍有所提升，速动比率为1.57倍，较2016年的0.79倍有显著提升，资產负债率由2016年的73.74%下降至56.96%，净负债比率由43.3%减少至约24.2%。公司降杠杆举措作用明显。

底牌？

　　对於2018年，公司想好了应对之策，聚焦精品地產，在中国粤港澳大湾区及上海和澳大利亚这几个有潜力的市场做有特色的精品地產，並有意开拓康养安老和教育业务等。於2017年底，公司共有11个城市19个处於不同发展阶段的专案，如下图所示，四个深圳专案三个已竣工，一个在建，东莞专案竣工，惠州凤凰城专案仍在建，澳大利亚作为未来发展专案，粤港澳大湾区的土地储备最高共计26.59万平方米。粤港澳大湾区已具协调国家区域发展的国家战略高度，莱蒙国际丰厚土地储备押注粤港澳大湾区或是一手底牌。

　　图：精品地產打造专案数据

　　对於小房企来说，2018年的市场格局将比2017年严峻得多，“凛冬”已至也不为过，后续香港市场若尾隨美联储加息将导致融资成本上升，两极分化会逐渐加大，大房企的並购将扩大市场佔有率，以此对小房企形成挤压。莱蒙国际虽在2017年断臂求生，债务杠杆有所降低，但这仅仅是降低后续运营中的风险，至於能否在2018年有所成绩，笔者觉得，或许就靠粤港澳大湾区这张牌了。而其他债务高、没底牌的小型房地產企业，真的就只能在寒冬中“瑟瑟发抖”。

　　作者：杨世宏

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