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　　为抑制房地产市场过热，北京市相关部门在自2017年3月17日起的半个月内，接连出台了13项楼市调控政策，从需求端到供给侧、从短期调控到长效机制、从去产能到去杆杠……如今370天过去后，北京房地产市场经历了显著的变化，在房子是用来住的，不是用来炒的这一方针下，楼市将回归居住属性，走上更健康良性发展之路。

　　新政前：购房人恐慌蔓延

　　恐慌性购房普遍存在，市场完全由卖方主导，一套房源入市后很快便能卖出，客户购房也是迅速完成交易，彼时抢房、卖家临时毁约现象不在少数。

　　据我爱我家提供数据显示，317新政前一年，北京的二手住宅购房客户由登记到成交的平均周期为27天，成交用时不足一个月。

　　在317新政前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次，北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次。

　　土地 高价频出

　　去年3.17前夕，北京土地成交量和交易额均创下历史新低，但平均楼面地价达14494元/平方米，同比增长7.69%。整体呈现供不应求量跌价涨的趋势。

　　北京六环内土地供应量减少，楼面地价攀高。同时，随着北京市轨道交通、重点道路的建设发展以及城市基础设施的不断完善，远郊区土地价格明显提升。

　　2016年北京市土地交易平均溢价率为31.22%，顺义区、房山区和大兴区位居前三，平均溢价率分别为109.6%、 90.32%和54.73%。

　　新房 豪宅当道

　　2016年对于北京新房而言，在各类需求集中释放等多重因素共同作用下，迎来火热行情。市场呈现出公寓类产品井喷、普通纯商品住宅市场降温、新房豪宅化三大特征。

　　2016年的北京楼市起起伏伏，但新房交易量仍破新高，其中商住两用房占总交易量的59%。

　　据房天下数据研究中心监控,2016年北京高端物业均价超过10万元/平方米的共有42个项目,是2015年的1.75倍,2014年的3.23倍。高端住宅成为当时市场供应的主角。

　　二手房 成交飙升

　　自2015年底开始爆发的二手房成交热潮，至2016年3月达到顶点，单月成交高达3.2万套。此后，受到价格高企、优质房源减少等因素影响，北京二手房成交一度出现回落。而从7月份开始，市场成交再次上行。2016年9·30后，成交逐步下滑。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

　　信贷 总量增加

　　央行《中国金融稳定报告》指出：2016年，我国个人住房贷款比年初增加4.8万亿元,同比多增2.3万亿元。银行业房地产贷款余额26.7万亿元,占各项贷款余额的25%；房地产贷款余额比年初增加5.7万亿元,占全部新增贷款的44.8%。

　　可以说，2016年当时的信贷环境稍宽松于目前。2017年以来，监管部门对房地产贷款持续严格监控，受房地产持续调控以及金融去杠杆影响，房地产市场融资难的情况比以前更突出。

　　商办 补位楼市

　　在商办新政之前的两年，北京住宅市场高端化的背景下，商住产品以其低总价、不限购、户型多变的优势，日益成为刚需、刚改、投资型客群的共同选择。无论从商办售楼处现场的火爆程度，还是实际数据看，住宅供应哑火，商办补位，一度撑起了楼市的大半边天。

　　与此同时，商办市场出现了新特征：小面积、低总价早已不是商办产品的独特标签，大尺度、改善型、高价位的商办产品频现市场，商办走向了高大上。

　　新政后：购房人回归理性

　　购房者心态逐渐回归理性，市场开始向买方倾斜，购房者愿意花更多时间去看房、找房、比较，决策谨慎，所以房源的被看次数增多，客户的看房次数增多，成交周期也大幅增加。

　　据我爱我家提供数据显示，在新政后一年，客户的平均成交周期增加到了44.7天，较新政前多出17.7天，交易节奏大幅放缓。

　　北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数上升到了4.86次。这说明购房决策明显更加谨慎。

　　土地 流拍再现

　　这一年来，北京土地市场一个最大的变化就是供应创新高。据北京市规划国土委公布的数据显示，2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%。而在2018年1、2月份，北京土地市场共有27宗土地供应，同比也大幅增长。

　　2017年北京住宅用地平均溢价率为26%，11月份更是跌至8%。2018年1、2月份，北京住宅用地平均溢价率低至14.5%。

　　更重要的是，流拍再现。去年11月份至今，已有4宗住宅用地流拍。

　　新房 刚需重出

　　数据显示，2017年北京共出让71宗住宅用地，创造了近4年的新高。商品住宅规划建面达到739万平方米。

　　值得关注的是，未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积。限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅也将成就现阶段北京新房产品供应的多元化，从而承载刚需、改善、终极置业等全方位购房需求，在这一局面下，吸引原本被分流到二手市场的刚需及首改人群向新房市场回流。

　　二手房 换房更难

　　成交数据显示，去年的3·17调控结束了北京房价连续17个月上涨的势头。

　　换房需求是北京房地产市场的需求主力，即市场上连环单占比高，调控后换房难度的增加使得连环链条断开，带来成交量的大幅下滑，调控后次月链家成交量环比下滑 77.6%，在去年三季度企稳后四季度开始小幅增长。调控后刚需占比有明显增加，从总价段来看，400万总价的房源成交占比明显提升。

　　3月以来，成交量有所回升，市场在走向稳定。

　　信贷 首付提高

　　认房认贷是3·17调控的主要手段，这一政策对于换房需求的影响较大，有贷款记录购房者均被认定为二套，首付60%、80%，房贷利率从之前的首套95折到调控后的上浮20%。数据显示，虽然调控后均价下跌，但是换房的难度尤其是首付门槛同比依旧大幅增加。

　　本轮调控的重点之一是通过提高首付比例等控制杠杆和风险，数据显示，调控后北京链家客户的贷款成交占比下滑了5个百分点左右，贷款成数减少了10个百分点左右。

　　商办 成交速冻

　　北京的商办限购政策，令商办成交跌入谷底。

　　中原地产的数据显示，调控一年来，商办类物业实际签约只有5895套，而且这基本都集中在2017年3月17日至3月26日之间。在商办调控新政后，市场签约只有3000套左右。调控一年，商住类物业同比跌幅91%。

　　虽然新政对商住的销售市场形成了巨大的冲击，但业内普遍认为，从长远看，有利于整个商办市场的健康发展，促使开发商转型运营商。写字楼的整层出售将成为常态。

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